土地、家屋の評価について

土地の評価は、固定資産評価基準によって、売買実例価格を基に正常売買価格を基礎として、地目別に定められた評価方法により評価します。地目は、宅地、田および畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野ならびに雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。

• 土地の利用状況に応じて、住宅地区、商業地区などの地区（用途地区）に区分します。
  その用途地区について、状況が類似する地域（状況類似地域）に区分します。
  
• 状況類似地域内の主要な街路を選定し、その道路に面している宅地の中から、奥行、間口、形状等が標準的なものを標準値として選定します。
  
• 地価公示価格、都道府県地価調査価格および不動産鑑定士による評価を基に標準宅地の価格を算出します。（鑑定価格は、地価公示価格、地価調査価格の7割を目途として決定されます。）さらに、路線価地域では、標準宅地の接する主要な街路と、それ以外の街路とを比較し、幅員や道路等の級などにより差をつけることにより、路線ごとに価格を付設します。
  
• 標準宅地価格・路線価格から各宅地の評価額を決めます。土地が不整形なもの等については、その価格から道路に対する間口などの土地が持つ個別条件を基に、評価基準に定めた補正を施して評価額がきまります。
  （1平方メートル当りの価格×補正率×地積＝評価額）

土地の地勢、水利等の状況を総合的に考慮して、状況の類似する地区毎に、標準的な田、畑、山林を選定し、その適正な時価（その算定の基礎となる売買実例価格に宅地見込地としての要素等があればそれに相当する価額を控除した価格）に比準して各筆を評価します。

課税標準額×税率＝税額となります。
固定資産税率は1.4パーセントです。（都市計画税は0.2パーセントです。）
宅地は住宅用地と非住宅用地に区分され、それぞれ課税について異なるしくみがとられています。

1. 住宅用地に対する課税標準の特例
   住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に分けて特例措置が適用されます。
2. 住宅用地の範囲
   専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地はその土地の全部（ただし家屋の床面積の10倍まで）
   併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地はその土地の面積（ただし家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地
3. 小規模住宅用地
   200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額（都市計画税は3分の1の額）とする特例措置があります。
4. 一般住宅用地
   小規模住宅用地以外の住宅用地をその他の住宅用地といいます。例えば、300平方メートルの敷地に住宅1戸が建っている住宅用地であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分がその他の住宅用地に区分されます。一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額（都市計画税は3分の2の額）とする特例措置があります。
5. 住宅用地の課税標準額の計算方法
   前年度課税標準額が今年度本則課税標準額（今年度の評価額に6分の1または3分の1を乗じた額）を上回る、または等しい場合は、今年度本則課税標準額の数値となります。前年度課税標準額が今年度本則課税標準額を下回る場合は、負担調整を行い、前年度課税標準額が今年度本則課税標準額の90パーセント以上の時は、前年度課税標準額に据え置くこととし、90パーセント未満の時は、90パーセントに達するまで本則課税標準額の5パーセント相当額ずつ課税標準額を引き上げます。

非住宅用地（商業地等）の課税標準額の計算方法

前年度課税標準額が今年度評価額の70パーセントを上回る場合は、今年度評価額の70パーセントの数値となります。前年度課税標準額が今年度評価額の70パーセントを下回る場合は、負担調整を行い、60パーセントから70パーセントの時は、前年度課税標準額を据え置くこととし、60パーセント未満の時は、60パーセントに達するまで評価額の5パーセント相当額ずつ課税標準額を引き上げます。

平成8年度までの宅地の税負担は、評価額の上昇割合に応じてなだらかに上昇する負担調整措置等が行われてきましたが、平成9年度評価替え以降は、課税の公平性の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地は税負担をなだらかに上昇させることによって負担水準のばらつきをなくしていくしくみが導入されました。

これまで、負担水準の均衡化・適正化に取り組んできた結果、負担水準の均衡化は進展していますが、一部には依然としてばらつきが残っています。そこで、平成18年度評価替えより、評価額に対し前年度課税評価額の割合が一定以上低い土地は評価額に5%を乗じた価格を前年度課税標準額に加算することとなりました。

宅地の固定資産税評価額は、基準年度の価格を3年間据え置くこととされていますが、平成10年度以降は地価の下落により著しく不均衡が生じると認められる場合には、据置年度（基準年度以外の年）においても価格の修正（下落修正）を実施しています。

課税標準額×税率＝税額となります。
固定資産税率は1.4パーセントです。（都市計画税は0.2パーセントです。）

農地は大きく一般農地と市街化区域農地に区分され、それぞれ課税について異なるしくみがとられています。

一般農地は、市街化区域農地などを除いたものです。
一般農地については、負担水準の区分に応じたなだらかな税負担の調整措置が導入されています。

今年度の課税標準額＝前年度課税標準額×負担調整率

市街化区域農地は、市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定を受けたものなどを除いたものです。市街化区域農地は一般農地と評価の方法は異なりますが、課税については、原則として、固定資産税の課税標準額は評価額に3分の1を乗じた額となり、都市計画税の課税標準額は評価額に3分の2を乗じた額となります。税負担の調整措置については一般農地と同様とされます。

 固定資産の課税対象となる家屋とは、一般的には以下の状態をすべて満たすものを指します。

1. 基礎などで土地に定着して建造されている（土地定着性）
2. 屋根および周壁またはこれに類するものがあり、独立して風雨をしのぐことができる外界から遮断された一定の空間をもつ建造物である（外気遮断性）
3. 居住、作業、貯蔵等の用途に使用することができる（用途性）

家屋の評価は、総務大臣の定めた「固定資産評価基準」に従い、再建築費価格を基準として評価する方法が採用されています。この方式は、評価対象の家屋と同一の家屋を、評価時において再度建築する際に通常必要とされる建築費（再建築価格）を求め、家屋の現状によって、経過年数、損耗の状況による補正率を乗じて算出するものです。

「固定資産評価基準」は3年ごとの基準年度（評価替えの年）に見直しを行っており、基準年度の前々年の7月1日における建築物価等を反映させています。総務省から示されている「固定資産評価基準」では家屋の構造別、用途別に再建築費評点数が定められており、実際の評価においても、家を構造別、用途別に区分して積算し、再建築費価格を計算します。

新築された住宅については、一定の期間、固定資産税が減額されます。減額措置の適用要件等については下記のとおりです。

• 併用住宅の場合は、居住部分の床面積に対して、減額措置が適用されます。
• 都市計画税については減額されません。

 評価替えとは、固定資産評価額の見直しのことです。家屋については3年に一度、評価替えを行っており、物価の変動や建築後の経過年数などを考慮し、評価額を再計算します。

 なお、新築・増築家屋の場合は、評価替えの年度にかかわらず、新たに評価を行い価格を決定します。

建築確認申請書の提出が不要な建築物を建築し、登記手続も行わない場合は、完成後すみやかに税務課までお知らせください。
固定資産税の課税対象である家屋の場合、現地にて評価額の算定を行います。